kontraktor

Pake’ Gak Pake’, Tetap Kena…(III-End)

alat-alat berat konstruksi...

Tulisan ini akhir dari tulisan sebelumnya “Pake’ Gak Pake’, Tetap Kena…

Tata Cara Pelaporan PPN-KMS

Setelah SSP PPN-KMS disetorkan melalui bank/kantor pos, kewajiban selanjutnya adalah melaporkannya ke KPP.  Pelaporan PPN-KMS ini harus dilakukan paling lambat pada akhir bulan berikutnya setelah bulan dikeluarkannya biaya membangun sendiri. (more…)

Pake’ Gak Pake’, Tetap Kena…

Ini tentang PPN atas kegiatan membangun sendiri, yang peraturannya ada di Pasal 16C UU PPN dan PMK Nomor 39/PMK.03/2010.

Saat kita sedang berencana mendirikan sebuah bangunan, entah rumah, bangunan kantor, gudang, maupun bangunan konstruksi lainnya, kita biasanya punya dua pilihan.  Menggunakan kontraktor bangunan (pengusaha jasa konstruksi) atau tidak menggunakan jasa kontraktor.  Dari segi biaya, mungkin salah satu pilihan itu akan terasa lebih hemat dan efisien.  Tapi jika dilihat dari sisi Pajak Pertambahan Nilai (PPN), efek kedua pilihan itu ternyata sama saja yaitu “sama-sama harus bayar PPN”.

Menggunakan Kontraktor Bangunan yang Sudah PKP

Ketika kita memilih mendirikan bangunan dengan menggunakan jasa kontraktor bangunan yang sudah menjadi Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka kita pasti akan dikenakan dan diminta untuk membayar PPN oleh si kontraktor bangunan tadi.

Sesuai dengan ketentuan UU PPN, jasa kontraktor bangunan merupakan Jasa Kena Pajak (JKP).  Sehingga atas penyerahan jasa tersebut akan terutang PPN sesuai Pasal 4 huruf c UU PPN.  Dan bila kontraktor bangunan sudah dikukuhkan sebagai PKP, maka kontraktor bangunan tersebut wajib memungut PPN dari pihak-pihak yang menggunakan jasa mereka.  Jika tidak, kontraktor bangunan berisiko dikenakan sanksi perpajakan baik yang berupa sanksi administrasi bunga, denda bahkan sampai sanksi pidana perpajakan sebagaimana disebutkan dalam Pasal 38 atau Pasal 39 UU KUP.

Besarnya PPN yang akan diminta oleh kontraktor bangunan yang sudah PKP adalah 10% dari nilai kontrak konstruksi (nilai kontrak pembangunan) yang meliputi baik imbalan jasa konstruksi maupun pengadaan materialnya.  Tapi kalau materialnya kita beli sendiri, dan bukti-bukti untuk itu cukup memadai, maka PPN 10% itu hanya akan dihitung dari imbalan jasanya saja.  Dan sebagai bukti kalau kontraktor bangunan itu sudah dikukuhkan menjadi PKP dan memungut PPN dari kita, kontraktor itu akan membuat (baca: menerbitkan) Faktur Pajak dan menyerahkan lembar pertamanya kepada kita.

Menggunakan ‘Kontraktor Bangunan’ yang Belum PKP

Tapi bila kita dalam pelaksanaan pembangunan tersebut memilih menggunakan ‘kontraktor bangunan’ yang belum dikukuhkan menjadi PKP, maka dalam hal ini kita dianggap melakukan kegiatan membangun sendiri bangunan.  Anggapan ini juga akan mengemuka manakala kontraktor bangunan tidak memberikan lembar pertama Faktur Pajak ke kita.  Jadi pengertian dari kata ‘membangun sendiri’ adalah bahwa atas kegiatan pembangunan itu belum dipungut PPN oleh si pemborong bangunan.

Bila bidang usaha kita memang mendirikan bangunan, seperti misalnya kontraktor bangunan atau usaha developer property yang memang pekerjaan sehari-harinya mendirikan bangunan, maka kita tidak wajib membayar PPN Pasal 16C meskipun kita melaksanakan pembangunan bangunan itu dengan tenaga sendiri atau menyuruh orang lain yang belum PKP.

Wajib Bayar Sendiri

Bila kita bukan kontraktor atau bukan developer bangunan, kemudian kita mendirikan bangunan tanpa menggunakan jasa kontraktor dan kita belum dipungut PPN (kita belum membayar PPN kepada kontraktor tersebut), berarti kita bisa kena kewajiban membayar PPN atas kegiatan membangun yang dikategorikan sebagai PPN Kegiatan Membangun Sendiri (PPN-KMS).  Dikatakan ‘bisa kena kewajiban’ untuk membayar PPN-KMS karena harus dilihat dulu hal-hal yang lain, yaitu:

  1. Luas bangunan.  Kalau luasnya kurang dari 300 meter persegi, kita tidak wajib bayar PPN-KMS.  Tapi kalau luasnya 300 meter persegi atau lebih, wajib bayar PPN-KMS; dan
  2. Kalau konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dalam artian bangunan yang kita dirikan bersifat permanen, maka kita wajib bayar PPN-KMS.  Tapi kalau bangunannya tidak permanen, seperti bedeng untuk tempat kuli bangunan beristirahat dan tinggal selama proyek pembangunan sedang berjalan, kita tidak perlu membayar PPN-KMS.

PPN-KMS yang harus kita bayar ke negara adalah 10% x 40% x biaya pembangunan bangunan tetapi tidak termasuk harga perolehan tanahnya.  Dalam konteks ini, yang dimaksud dengan harga ‘perolehan tanah’ meliputi harga tanahnya itu sendiri dan juga biaya-biaya lain seperti biaya akte, provisi/komisi untuk jasa pengukuran tanah dan biaya lainnya yang kita keluarkan sampai tanah itu menjadi milik kita.

Hal lain yang perlu diingat adalah, bahwa ‘biaya pembangunan bangunan’ yang dimaksud itu adalah total biaya pembangunan yang telah kita keluarkan, termasuk PPN yang kita bayar waktu membeli material bangunan (SE-70/PJ.2010 tanggal 2 Juni 2010).  Misalnya ada rincian biaya pembangunan seperti ini:

Dalam hal ini, PPN-KMS dihitung dari total jumlah Rp 270.000.000,00 (PPN material diikutsertakan).  Jadi PPN-KMS yang harus kita bayar adalah = 10% x 40% x Rp 270.000.000,00 = Rp 10.800.000,00.

Pamulang, 18 Mei 2011 : 23.21 WIB